Po převedení bytu na investora provádí společnost SIAN předem odsouhlasenou správu.

Rozhodování o nemovitosti však závisí zcela na investorovi.

Spolupráci se SIAN je možné kdykoliv ukončit. Investor tak může svou nemovitost kdykoliv a komukoliv prodat, nebo se o pronájem a veškerou správu s bytem spojenou může starat sám.

Toto rozhodnutí do velké míry závisí na preferencích investora.

Při financování z vlastních prostředků je celý proces pořízení investiční nemovitosti výrazně rychlejší. Na druhou stranu, pokud využije investor úvěr, může si dovolit se stejným objemem prostředků pořídit bytů více.

V případě financování bude celkový výnos z investovaných vlastních prostředků vyšší, neboť část investice bude financována nyní velmi levnými penězi z úvěru.

S každým investorem jsme vždy připraveni probírat veškeré záležitosti jeho investiční nemovitosti a domlouvat se na budoucích krocích.

Nicméně, především z kapacitních důvodů, preferujeme naše standardizovaná řešení a postupy, které máme odzkoušené. 

Zpětný odkup investiční nemovitosti společnost SIAN negarantuje.

Pokud by však taková situace nastala a investor by musel svou investiční nemovitost prodat, pomůžeme mu v maximální možné míře s hledáním vhodného kupce a následně i se samotným prodejem.

Podnájem se vztahuje k družstevnímu bytu. Investor není přímým majitelem, ale členem družstva, který vlastní pouze družstevní podíl. Mezi bytovým družstvem a investorem je uzavřena nájemní smlouva a sám investor je nájemcem bytu. V případě pronájmu třetí osobě se pak uzavírá podnájemní smlouva.

Nájem se pak vztahuje k bytům v osobním vlastnictví, kdy je investor přímým vlastníkem nemovitosti.

Věcně se však pronájem družstevního bytu a bytu v osobním vlastnictví pro investora ani pro nájemce nijak zásadně neliší.

V naší společnosti děláme vše pro to, aby byly volné byty co nejrychleji pronajaty. Drtivá většina bytů je pronajata cca do 4 týdnů od uvolnění. Nicméně SIAN pronájem bytu negarantuje.

V zájmu pronajmutí bytu si vyhrazujeme právo mírně upravit výši požadovaného nájmu. V případě, že je s pronajmutím bytové jednotky problém, řešíme danou situaci vždy individuálně ve spolupráci s investorem. 

Během doby, kdy je byt nepronajat, nijak nesnižujeme správcovský poplatek. Toto je totiž právě to období, kdy je s bytem nejvíce práce a generuje největší náklady.

Je potřeba počítat, že s vlastnictvím investičního bytu se většinou pojí také další výdaje. Většinou v řádech jednotek tisíc korun.

Mezi nejtypičtější výdaje patří:

a) Opravy či úklid, které nehradí nájemník. Čas od času je vhodné udělat v bytě drobné opravy běžného opotřebení, které následně zvýší pronajímatelnost bytu.

b) Souhlas s podnájmem ze strany družstva u družstevních bytů v případě, že se v bytě mění nájemník.

c) Platba daně z nemovitosti u bytů v osobním vlastnictví.

d) Možné nedoplatky, které nepokryje kauce od nájemníka.

e) Poplatky za revize, např. revize plynu.

f) Platba za pojištění nemovitostí u bytů převedených do osobního vlastnictví.

g) Platba záloh za energie po dobu, kdy není byt pronajmut.

h) Daň z příjmů z pronájmu.

V případě pořízení investičního bytu v družstevním vlastnictví, lze nemovitost převést v horizontu několika měsíců do osobního vlastnictví.

Proces je zahájen žádostí o převod do osobního vlastnictví, která musí být podána jménem investora. Následně investor podepíše smlouvy s družstvem o převodu do osobního vlastnictví a byt je přepsán na katastru.

Ve většině případů je nutno doplatit část úvěru, který si družstvo bralo na revitalizaci daného bytového domu.

Jakmile je byt převeden na katastru na investora, je nutné podepsat nové smlouvy o správě, plné moci, novou nájemní smlouvu s nájemníkem a ve většině případech také upravit zálohy placené na bytě.

Vypadá to složitě, ale všechny dokumenty v SIAN připravíme a veškeré zálažitosti s tímto spojené je možné vyřešit jedinou návštěvou v naší kanceláři, případně je možnost vše vyřešit korespondenčně. Důležité je, abychom se jako správci včas od investora dozvěděli, že k převodu do osobního vlastnictví došlo. Družstvo v tomto případě komunikuje přímo s investorem.

U bytů v osobním vlastnictví je nutné platit každý rok daň z nemovitosti a rovněž doporučujeme uzavřít pojištění nemovitosti.

Po těchto administrativních úkonech probíhá vztah mezi investorem a SIAN naprosto stejně, jako v době, kdy byl byt v družstevním vlastnictví.

U koupi družstevního bytu na hypoteční úvěr je zapotřebí doložit bance potvrzení od bytového družstva, že v horizontu jednoho roku dojde k převodu družstevního bytu do osobního vlastnictví. Pokud převod bytu do osobního vlastnictví není možný, banka vám financovat cenu nemovitosti nebude.

Ve většině případech se u družstevních bytů bude jednat o tzv. předhypoteční úvěr. Jedná se vpodstatě o dva úvěry, které jsou podepisovány v jednom okamžiku. Prvotní nákup družstevního podílu je financován nezajištěným úvěrem. V momentě, kdy dojde k převodu do osobního vlastnictví, je úvěr “překlopen” na standardní hypoteční úvěr. Celý tento proces většinou proběhne v horizontu třech až devíti měsíců.

U koupi bytu v osobním vlastnictví nejsou žádná omezení k uzavření hypotečního úvěru.

Důležité je upozornit, že pořízení si bytu na úvěr neznamená, že by investor nemusel použít žádné vlastní prostředky. Banky dnes běžně financují  80% odhadní ceny nemovitosti. Výše vlastních zdrojů, které musí investor vložit do nemovitosti záleží na individuálních podmínkách úvěru a také na odhadní ceně, kterou stanovuje bankovní odhadce.

V praxi to pak vypadá tak, že většina investorů skládá 20-30% kupní ceny z vlastních zdrojů.

Každý měsíc do nabídky přibude několik nově zrekonstruovaných bytů. Poté, co si některý z nich investor vybere, nastává proces převodu.

S investorem je na začátku podepsána rezervační smlouva. V některých případech může být podepsána rovnou smlouva, která může být dočasně uložena v advokátní úschově.

Rychlost dalších kroků závisí na tom, zda investor platí vlastními prostředky nebo nakupuje byt na úvěr.

Pokud je byt placen v plné výši z prostředků investora, je ihned podepsána smlouva o převodu družstevního podílu, případně kupní smlouva u bytů v osobním vlastnictví a současně smlouva o advokátní úschově. Investor zasílá prostředky na účet advokáta.

U družstevních bytů následně dochází k převodu družstevního podílu na družstvu a je potřeba uhradit administrativní poplatek družstvu za převod ve výši kolem 7.000 - 8.000 Kč.

Poté, co advokát obdrží potvrzení, že byl družstevní podíl převeden na investora, advokát uvolňuje prostředky z advokátní úschovy na účet prodávajícího. Po převodu družstevního podílu na družstvu je v co nejkratším čase na družstvu zažádáno o převod do osobního vlastnictví. Rovněž je se společností SIAN podepsána Smlouva o správě, jejíž součástí jsou také plné moci, které opravňují zaměstnance SIAN k zastupování investora ve většině záležitostí týkajících se jeho bytu.

Jelikož se jedná o družstevní byty, nepřevádí se samotná nemovitost, ale dochází k převodu družstevního podílu, ke kterému se váže právo nájmu  k družstevnímu bytu (právo disponovat s bytem). Převod družstevního podílu má do určité míry standardizovanou podobu.